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住宅ローンと言ってもその仕組みや手続きの方法など聞いたことがあっても
実際はよく分からないことってたくさんあると思います。
当JAローン営業センターでは、専門のローンアドバイザーが住宅ローンについて、いろはの「い」、
皆さんが思う素朴な疑問から丁寧に詳しくご説明させて頂きますが、
まずはよくお客様からお伺いする住宅ローンの疑問についていくつか簡単にご説明いたしましょう!

 

「住宅ローンの仕組み」編

住宅ローンの仕組みには金利や返済方法などに色々な決まりやスタイルがありますが、
基本的なものについてご説明します。

 

「変動金利型」住宅ローン

変動金利型住宅ローンとは、その時々の金利情勢の変動に合わせて返済額に占める金利部分が変動していく商品です。
もう少し詳しくご説明すると、変動金利とは言え実際のご返済額は、
お借入時点(金融機関によってはお申込時点)の金利で算出された月々の返済額で5年間変更されません。
しかし、金利自体は世間の情勢に併せて変動しているので、それを年2回(4月1日・10月1日時点)、
各金融機関の基準で見直しが行われ、元金と利息の内訳が変更されます。そして、5年経過時にその間の金利変動分の調整として、
返済額の見直しが行われます。この時、金利が上昇し続けていても次の5年間の返済額は最大で当初の返済額の125%以下に抑える
キャップ式という仕組みが取り入れられているのが一般的です。
しかし、もし金利の上昇分が従前の返済額の125%以内に収まらないときはさらに次の5年後の返済額へと順次繰り越し加算され
最終的に最終返済時点で精算する仕組みになっています。

 

「固定変動選択型」住宅ローン

固定変動選択型住宅ローンは「3年」「5年」[10年]など一定期間金利を固定金利でご返済頂き、
固定期間の満了時点で再度固定期間を選択して頂く商品です。
この商品、元々のローンのベースが上記と同様の変動金利型であるのが一般的で、
それを一定期間固定金利にすることを特約する方式をとっています。
ですから、一般的には固定期間が終了すると自動的に変動金利に移行するので金融機関からの案内に注意が必要です。
最大の特徴は、変動金利型が金利の見直し時点で発生し残る金利部分が次の5年間の返済額に影響する仕組みであるのに対して、
固定変動選択型は固定期間終了時点で再びいずれかの固定期間を再選択する場合、
それまでの返済期間中の金利変動の影響を受けない仕組みになっていて、
再選択時の「その時点の金利」で言わば返済額がリセットされる仕組みになっています。
だから変動金利型商品のように金利上昇局面での利息の繰り越しが発生しない代わりに、
再選択時の金利設定の仕組みや再選択時の金利の優遇制度も確認しておきたい商品です。

 

「固定金利型」住宅ローン

固定金利型住宅ローンには、
言葉通り終始一貫当初設定した金利で算出された返済額で返済頂く全期間固定方式のものと、
住宅支援機構のフラット35・フラット20のように当初設定した金利から段階的に最終回までの設定金利を明示して
返済額を示す段階的固定方式のものと大きく2通りがあります。
いずれも設定金利が低ければ長期間にわたって返済額も見えるし安定的な商品かもしれませんが、
実際はその他の商品よりやや高めの金利設定となっているのが一般的で、
現在のような低金利時代にあっては変動金利型や固定変動選択型での元利金の総返済額と比べて
必ずしも有利とは言い難いところもあり、ローンに係る諸経費なども勘案して検討する必要があるかもしれません。

 

その他、住宅ローンには「ミックス型」と呼ばれる変動金利型と固定変動選択型、
もしくは固定変動選択型の異なる固定期間を組み合わせた形のリスク分散型の住宅ローンや「預金残高連動型」と呼ばれる
預金を預けて頂く金額部分までは名目上ローンの金利がかからないとされる仕組みの住宅ローンなどがあります。
(※預金(貯金)連動型については当JAでは現在お取り扱いをしておりません。)

色々な仕組みがありますが、結局選択されるのはお客様ご自身となるのでじっくり検討して、
ご自身たちにとってより良い方法を選ばれるのが良いと思います。
ぜひ、JAローン営業センターにご相談ください。

 

「元利均等返済」と「元金均等返済」って?

月々の返済がどうなっていくのか、その後の家計費の重要な一部になるので心配だと思います。
ご返済の方法には大きく上記の2通りがあります。
これに増額返済併用型(いわゆる ボーナス返済)を加えるパターンもありますが、
基本的なところを簡単にご説明しましょう!

 

月々の返済額自体は変わらない。最初は利息の内訳が多く元金部分の内訳が少ないが、
返済が進むにつれて次第に元金部分の返済が多くなっていく方式。
月々の返済が一定なのでわかりやすく一般的にローンの返済方法では主流として利用されています。

 

元金部分の返済が一定の返済方式。例えば2,000万円35年返済なら、
元金部分の2,000万円を35年=420ヵ月に言わばみじん切りにして、
1回あたりの元金部分に残元金分の利息を1ヵ月分ずつ乗せて返済していく仕組み。
当初は返済額が大きいですが、元金の返済が進む毎に利息分の返済額が減っていきます。
毎月の返済額が一定ではありませんが、総返済額は金利等の条件が同じなら元利均等方式より少なくなります。

 

これらに元金の一部を増額返済併用型(ボーナス返済分)に
振り分けて返済する事ができます(通常全体の借入金額のうち50%が上限)が、
これも、一般的に増額返済分の返済サイクルは6ヵ月毎(つまり、ボーナス分の返済は6月と12月、1月と7月などの6ヵ月毎)
で指定されますが、JAならこの増額返済をあえて6ヵ月毎にしなくても大丈夫。
ボーナスの支給月に合わせて8月と12月、7月と12月など、自由に設定してご返済頂く事ができます。

 

ローンのアドバイザーが親切・丁寧にお答えします。どうぞお気軽にお越しください。